Prije nekoliko dana Sabor je izglasao zakon o urbanoj komasaciji, odnosno tzv. Bačićev zakon. Tim povodom kontaktirali smo odvjetnika Antonija Volarevića, inače našeg Pločanina da nam pojasni o čemu se tu zapravo radi.
Urbana komasacija zamišljena je kao pravni instrument kojim se čestice građevinskog zemljišta spajaju u jednu cjelinu, a zatim ponovno dijele na građevne i katastarske čestice, i to na području za koje je prethodno donesen urbanistički plan uređenja ili urbanistički projekt. Riječ je o prostorno-planskoj mjeri koja uključuje okrupnjavanje i preraspodjelu čestica kako bi se omogućila provedba prostorno-provedbenih akata jedinica lokalne samouprave, rekao nam je Antonio.
Komasacija se provodi prvenstveno za one čestice koje se zbog svoje površine, oblika, položaja, neodgovarajućeg pristupa javnoj prometnoj površini ili drugih objektivnih razloga ne mogu racionalno urediti i koristiti. Njezin bi cilj trebao biti racionalnije korištenje i uređenje građevinskog zemljišta.
Stranke u postupku komasacije su vlasnici i nositelji drugih stvarnih prava na zemljištu koje je predmet komasacije, kao i jedinica lokalne samouprave na čijem se području postupak provodi.
Urbana komasacija nedvojbeno podrazumijeva određena ograničenja prava vlasništva za vlasnike čestica na komasacijskom području. Međutim, Ustav Republike Hrvatske u članku 50. jasno propisuje da se vlasništvo može ograničiti ili čak oduzeti ako za to postoji interes Republike Hrvatske, ali isključivo uz pravičnu naknadu, odnosno tržišnu vrijednost ili odgovarajuću zamjensku nekretninu.
Drugim riječima, naš Ustav dopušta uvođenje vlasničkih ograničenja, ali uz stroge uvjete zakonitosti i pravične nadoknade. Ključno ustavno pitanje pritom nije smije li se vlasništvo ograničiti, nego gubi li vlasnik ekonomsku vrijednost svoje imovine – a to ne bi smjelo biti dopušteno.
Novim Zakonom o prostornom uređenju izričito je utvrđeno da su površine urbane komasacije, kao i sama provedba komasacije, od interesa za Republiku Hrvatsku. Time je ispunjen ključni ustavni uvjet za ograničavanje prava vlasništva, jer je zakonodavac jasno definirao postojanje javnog interesa. Iako su najavljeni postupci ocjene ustavnosti, ako zakon bude potvrđen, njegova formalna ustavnost više neće biti ozbiljno upitna. Istodobno, zakon precizno ograničava opseg komasacije, izuzimajući izgrađene čestice usklađene s planom te pravilno oblikovane neizgrađene čestice, naglasio je Volarević na pitanje koje su zakonske i pravne granice za ograničavanje prava vlasništva.
Najčešći izazovi u praksi odnose se na odabir područja komasacije, utvrđivanje koje čestice uopće mogu biti predmet komasacije, procjenu vrijednosti zemljišta prije i nakon komasacije te osjećaj vlasnika da gubi autonomiju nad vlastitom nekretninom bez stvarnog dijaloga s nadležnim tijelima.
Sporovi se najčešće javljaju oko pitanja je li neka čestica opravdano uključena u postupak te je li vlasniku dodijeljena nova čestica iste ili približno iste tržišne vrijednosti. Posebno su osjetljiva pitanja tržišne naknade, jer vlasnici često smatraju da bi njihova čestica trebala biti vrednovana prema budućoj vrijednosti prostora nakon izgradnje, dok se u postupcima komasacije vrijednost procjenjuje prema stanju nekretnine prije realizacije projekta.
Dodatni problemi proizlaze iz složenih imovinskopravnih odnosa – velikog broja suvlasnika, nepoznatih ili preminulih vlasnika, dugotrajnog posjeda bez upisa vlasništva te neriješenih sporova, uključujući i postupke povrata oduzete imovine. Ostaje otvoreno pitanje kako će se u takvim situacijama provoditi obeštećenja.
Iako zakon relativno precizno određuje pravila, granica između legitimne urbanističke potrebe i prekomjernog zadiranja u vlasništvo u praksi je često vrlo tanka. Najveći rizik ne leži u samom institutu urbane komasacije, nego u njegovoj netransparentnoj ili preširokoj primjeni.
Posebno treba istaknuti da zakon predviđa da će pobliži sadržaj postupka, troškove komasacije, geodetske radove te sastav i rad povjerenstava propisati Vlada uredbom. Smatram da je taj dio trebao biti uređen samim zakonom, a ne podzakonskim aktom, pa će tek donošenje te uredbe pokazati kako će sustav u praksi funkcionirati.
Kad smo kod pitanja mehanizma zaštite manjinskih vlasnika u procesu komasacije, Antonio nam je kratko odgovorio: postupak komasacije može pokrenuti država, jedinice lokalne i regionalne samouprave ili vlasnici koji imaju najmanje 51 % površine obuhvata, što znači da manjinski vlasnici mogu biti uključeni i bez svoje suglasnosti. Njihova zaštita osigurana je procesnim jamstvima, uključujući pravo sudjelovanja, prigovora i sudske zaštite. Ključna zaštita svodi se na transparentnost postupka, pravičnu raspodjelu vrijednosti te mogućnost sudskog i ustavnosudskog preispitivanja, pri čemu će stvarna razina zaštite ovisiti o praksi provedbenih tijela.
Upravo je Grad Ploče jedan od najboljih primjera u kojima bi urbana komasacija mogla jako pomoći, ako ju pametno iskoristimo zato što u Pločama postoje brojne čestice koje su trenutačno opterećene raznim imovinskopravnim neriješenim pitanjima, a upravo postupkom urbane komasacije može se riješiti dio problema koji već godinama sprječava razvoj pojedinih dijelova grada.
